Mietpreisbremse: Zahlst du zu viel? So prüfst du es

Was ist die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist seit 2015 in § 556d BGB geregelt. Sie gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt und begrenzt, wie viel ein Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen darf: Die Miete darf höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.

Die Regelung greift ausschließlich bei der Wiedervermietung bestehender Wohnungen. Neubauten – also Wohnungen, die erstmals nach dem 1. Oktober 2014 vermietet wurden – sind ausgenommen. Gleiches gilt für umfassend modernisierte Wohnungen unter bestimmten Voraussetzungen (dazu mehr unter Ausnahmen).

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist nicht frei verhandelbar. Sie ergibt sich aus dem qualifizierten Mietspiegel der jeweiligen Gemeinde nach § 558d BGB. Wo kein solcher Mietspiegel existiert, kommen Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen in Betracht.

Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch bundesweit. Jedes Bundesland muss per Landesverordnung festlegen, welche Kommunen als Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft werden. Die meisten bevölkerungsreichen Bundesländer haben entsprechende Verordnungen erlassen. Stand 2026 sind über 700 Städte und Gemeinden erfasst, darunter Berlin, Hamburg, München, Frankfurt am Main, Köln, Stuttgart, Düsseldorf und viele weitere Universitätsstädte und Ballungsräume.

Ob deine Gemeinde auf der Liste steht, findest du in der Mietpreisbremseverordnung deines Bundeslandes. Die Landesjustizministerien veröffentlichen diese Verordnungen auf ihren Websites. Mietervereine führen ebenfalls aktualisierte Übersichten.

Wichtig: Auch formale Mängel einer Landesverordnung beseitigen die Mietpreisbremse nicht automatisch. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 17. Juli 2019 (BGH VIII ZR 57/19) entschieden, dass die Berliner Mietpreisbremsenverordnung trotz unzureichender Begründung in der Gesetzesbegründung wirksam bleibt. Vermieter können sich also nicht allein auf formale Fehler bei der Verordnung berufen, um die Mietpreisbremse zu umgehen.

Was darf der Vermieter verlangen?

Die zulässige Miete berechnet sich nach einer einfachen Formel: ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Liegt die verlangte Nettokaltmiete darüber, verstößt der Mietvertrag gegen die Mietpreisbremse – und der überschießende Betrag kann zurückgefordert werden.

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird aus dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt ermittelt. Qualifizierte Mietspiegels nach § 558d BGB werden wissenschaftlich erhoben und alle zwei Jahre fortgeschrieben. Für Berlin, Hamburg oder München gibt es diese Spiegel seit Jahren; viele kleinere Städte haben inzwischen nachgezogen.

Praktisches Beispiel: Zeigt der Mietspiegel für deine Wohnung (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) eine Vergleichsmiete von 12,00 Euro pro Quadratmeter, darf der Vermieter bei Neuvermietung höchstens 13,20 Euro pro Quadratmeter (12,00 + 10 %) verlangen. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung wären das maximal 924 Euro Nettokaltmiete. Alles darüber ist rückforderbar.

Ausnahmen – wann gilt die Mietpreisbremse nicht?

Das Gesetz kennt drei wichtige Ausnahmen, bei denen der Vermieter die Mietpreisbremse nicht einhalten muss:

Neubau (§ 556f Satz 1 BGB): Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Maßgeblich ist das Datum der ersten Vermietung – nicht das Baujahr und nicht das Datum eines späteren Mieterwechsels.

Umfassende Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB): Hat der Vermieter die Wohnung vor der Neuvermietung umfassend modernisiert, gilt die Mietpreisbremse nicht. Eine Modernisierung ist "umfassend", wenn die Kosten mindestens einem Drittel des für eine vergleichbare Neubauwohnung erforderlichen Aufwands entsprechen. Diese Ausnahme ist in der Praxis selten, weil die Investitionsschwelle hoch ist.

Vormiete (§ 556e BGB): Hat der Vormieter bereits eine Miete gezahlt, die über der durch die Mietpreisbremse erlaubten Höhe lag, darf der Vermieter diese höhere Miete beibehalten. Entscheidend ist die tatsächlich vom Vormieter gezahlte Nettokaltmiete zum Ende des letzten Mietverhältnisses. Seit der Reform 2020 ist der Vermieter verpflichtet, auf Verlangen Auskunft über die Vormiete zu erteilen. Verschweigt er eine Ausnahme, um mehr zu verlangen, kann der Mieter die Miete rückwirkend bis zur Rüge zurückfordern.

Die qualifizierte Rüge – so forderst du Geld zurück

Wer zu viel Miete zahlt, muss aktiv werden. Die Mietpreisbremse greift nicht von selbst: Nach § 556g Abs. 2 BGB kann der Mieter überzahlte Beträge erst ab dem Zeitpunkt der Rüge zurückfordern. Ohne Rüge kein Rückforderungsanspruch.

Die Rüge ist formlos. Ein einfaches Schreiben – per E-Mail, Brief oder sogar mündlich – reicht aus. Es muss nicht begründet werden; auch eine genaue Berechnung ist nicht erforderlich. Seit der Reform 2019 genügt der bloße Hinweis, dass die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Das Schreiben sollte aber dokumentiert werden: Am besten per Einschreiben oder mit Lesebestätigung per E-Mail.

Was die Rüge enthalten sollte:

• Name, Adresse und Mietvertragsdatum
• Den klaren Hinweis, dass die vereinbarte Miete gegen § 556d BGB (Mietpreisbremse) verstößt
• Aufforderung zur Rückzahlung des überzahlten Betrags ab dem Rügedatum

Ab dem Zeitpunkt der Rüge kann der Mieter monatlich den überschießenden Betrag einbehalten oder bereits gezahlte Beträge zurückfordern. Für die Vergangenheit – also Mietzahlungen vor der Rüge – gibt es grundsätzlich keinen Anspruch, es sei denn, der Vermieter hat Auskunftspflichten über Vormiete oder Modernisierung verletzt.

Der Rückforderungsanspruch unterliegt der regulären Verjährungsfrist von drei Jahren nach § 195 BGB. Die Frist beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Mieter von den anspruchsbegründenden Umständen Kenntnis erlangt hat (oder hätte erlangen müssen).

Schritt für Schritt: So prüfst und rügst du

Das folgende Vorgehen bringt dich vom Verdacht zur Rückforderung:

• Schritt 1: Geltungsbereich prüfen. Schlag deine Stadt oder Gemeinde in der Mietpreisbremseverordnung deines Bundeslandes nach. Steht sie nicht auf der Liste, greift die Mietpreisbremse nicht.
• Schritt 2: Ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln. Lade den aktuellen qualifizierten Mietspiegel deiner Stadt herunter. Viele Städte bieten online Berechnungstools. Ordne deine Wohnung nach Lage, Baujahr, Größe und Ausstattungsmerkmalen ein.
• Schritt 3: Erlaubte Höchstmiete berechnen. Multipliziere die Vergleichsmiete mit 1,10. Das ist das gesetzliche Maximum. Vergleiche diesen Wert mit deiner tatsächlichen Nettokaltmiete laut Mietvertrag – nicht mit der Warmmiete.
• Schritt 4: Ausnahmen ausschließen. Prüfe, ob deine Wohnung erstmals nach Oktober 2014 vermietet wurde, ob eine umfassende Modernisierung stattgefunden hat oder ob eine hohe Vormiete vorlag. Bei Unsicherheit kannst du den Vermieter um Auskunft bitten – er ist dazu verpflichtet.
• Schritt 5: Qualifizierte Rüge schreiben. Formuliere ein kurzes Schreiben mit dem Hinweis auf den Verstoß gegen § 556d BGB. Kein bestimmtes Format nötig, aber Schriftform empfohlen. Sende es so, dass du den Versand belegen kannst.
• Schritt 6: Rückzahlung einfordern. Ab dem Rügedatum steht dir monatlich der überschießende Betrag zu. Du kannst ihn von zukünftigen Mietzahlungen abziehen oder separat zurückfordern. Reagiert der Vermieter nicht, ist der Gang zum Mieterverein oder Rechtsanwalt der nächste Schritt.