Kaution zurückbekommen: Was dein Vermieter einbehalten darf

Wie hoch darf die Kaution sein?

Der Vermieter darf nach § 551 Abs. 1 BGB maximal drei Nettokaltmieten als Kaution verlangen. Die Nettokaltmiete ist die Miete ohne Betriebs- und Nebenkosten. Hat du mehr gezahlt, kannst du den überschießenden Betrag zurückfordern – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.

Die Kaution muss der Vermieter verzinst zurückzahlen. Das ergibt sich aus § 551 Abs. 3 BGB. Der Vermieter ist verpflichtet, die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen anzulegen – zum üblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die aufgelaufenen Zinsen gehören dir.

Wann muss die Kaution zurück?

Das Gesetz nennt keine konkrete Frist. Der Anspruch auf Rückzahlung entsteht nach Beendigung des Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung – aber der Vermieter hat eine angemessene Zeit, seine Forderungen zu prüfen und abzurechnen.

In der Praxis gilt: Läuft noch eine Betriebskostenperiode, darf der Vermieter einen angemessenen Teilbetrag einbehalten, bis die Betriebskostenabrechnung vorliegt. Der Rest der Kaution muss aber zeitnah zurück. Als Orientierungswert der Rechtsprechung gilt: innerhalb von drei bis sechs Monaten nach Auszug sollte die Abrechnung vorliegen.

Wichtig: Zieht sich die Betriebskostenabrechnung länger hin, kann der Vermieter nicht unbegrenzt die gesamte Kaution einbehalten. Er darf nur einen dem Risiko angemessenen Anteil zurückhalten.

Was darf der Vermieter einbehalten?

Der Vermieter darf die Kaution nur für konkrete, berechtigte Forderungen einbehalten:

• Offene Mietrückstände
• Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung
• Schäden, die du als Mieter verursacht hast und die über normale Abnutzung hinausgehen

Nicht einbehalten darf er:

• Normale Abnutzung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch – abgenutzte Böden nach vielen Jahren, verblasste Farbe an sonnigen Wänden, leichte Gebrauchsspuren an Türgriffen gehen nicht zulasten des Mieters
• Kosten für Schönheitsreparaturen, wenn die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist

Vorgehen wenn die Kaution nicht zurückkommt

Schritt 1: Schriftliche Aufforderung mit einer konkreten Frist von zwei Wochen, per Einschreiben mit Rückschein. Formuliere klar: du forderst die Kaution in Höhe von X Euro zurück, inklusive aufgelaufener Zinsen, bis zum Datum Y.

Schritt 2: Kommt nach Fristablauf keine Reaktion oder keine vollständige Zahlung, schickst du eine Mahnung. Auch das per Einschreiben, auch das schriftlich und datiert.

Schritt 3: Bleibt die Kaution weiter aus, ist das Amtsgericht der nächste Schritt. Der Streitwert ist der Kautionsbetrag. Viele dieser Kautionsverfahren sind überschaubar – das sind keine komplexen Verfahren, aber ein Anwalt erleichtert die Sache. Alternativ: Mieterverein einschalten, der oft kostenlos oder günstig berät.

Kaution dokumentieren mit MieterGuard

Die beste Grundlage für die Rückforderung ist ein lückenloses Übergabeprotokoll beim Einzug. Wer beim Einzug jeden Schaden dokumentiert, kann beim Auszug klar zeigen: Dieser Schaden war schon vorher da.

MieterGuard erstellt ein vollständiges Übergabeprotokoll mit Fotos und Zeitstempel – als PDF exportierbar. Beim Auszug das gleiche Protokoll ausfüllen. Die Differenz ist dein Beleg. Damit hast du eine klare Dokumentation, was du tatsächlich schuldetest – und was nicht.

Kein Ersatz für individuelle Rechtsberatung. Wenn der Vermieter auf Einbehalt besteht und du das für unberechtigt hältst, hol dir anwaltliche oder mietervereinsbasierte Unterstützung.